Loi sur la lutte contre le dérèglement climatique

Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

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L’objet de la présente note est de présenter les principales obligations qui s’imposent pour les acteurs de l’immobilier, découlant de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, promulguée le 24 août dernier.

Les nombreuses dispositions de cette loi emportent assurément des conséquences importantes sur les activités des bailleurs, syndics et agents immobiliers qu’il convient d’appréhender dès à présent, bien que les arrêtés et décrets d’application ne soient pas encore publiés.

1. Les obligations résultant du niveau de performance énergétique de l’immeuble ➢ Le classement énergétique (art. 148)

L’un des apports majeurs de la loi pour la lutte contre le dérèglement climatique, porte sur les conséquences du classement des bâtiments à usage d’habitation selon les catégories de performances énergétiques suivantes :

• Classe A : Extrêmement performants
• Classe B : Très performants
• Classe C : Assez performants
• Classe D : Assez peu performants
• Classe E : Peu performants
• Classe F : Très peu performants

De ce classement découle un certain nombre d’obligations pour les propriétaires immobiliers qui seront détaillées dans les sections suivantes.

Il est à noter que les seuils d’émission de dioxyde de carbone et de consommation de kilowattheures permettant de déterminer dans quelle catégorie se situe un bâtiment, seront définis ultérieurement par un arrêté ministériel.

Entrée en vigueur : À ce jour, l’arrêté ministériel permettant de déterminer la catégorie d’un bâtiment est en attente de publication1.

Acteurs concernés : Tous les acteurs de l’immobilier seront concernés (syndics, bailleurs, agents immobiliers).

➢ La réalisation d’un audit obligatoire pour les bâtiments classés D, E, F, G (art. 158)

Le vendeur d’un immeuble d’habitation non soumis au statut de la copropriété et qui appartient aux classes D, E, F, G sera tenu de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel, lequel formulera des propositions de travaux et précisera l’impact théorique de ces travaux sur la facture d’énergie.

Entrée en vigueur :

• le 1er janvier 2022, pour les logements qui appartiennent à la classe F ou à la classe G,
• le 1er janvier 2025, pour les logements qui appartiennent à la classe E,
• le 1er janvier 2034, pour les logements qui appartiennent à la classe D.

Il est à noter que cette obligation s’ajoute à celle de produire un diagnostic de performance énergétique pour l’ensemble des logements².

Le niveau de compétence et de qualification de l’auditeur professionnel et l’étendue de sa mission et de sa responsabilité seront précisés par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la construction.

Par ailleurs, le contenu de l’audit sera défini par un arrêté n’ayant à ce jour pas encore été publié.

Acteurs concernés : Les vendeurs d’immeubles individuels non soumis au statut de la copropriété auront l’obligation de transmettre à l’acquéreur l’audit énergétique au moment de la vente.

Les agents immobiliers seront également concernés par ses dispositions au titre de leur devoir de conseil.

Il est également à prévoir que les syndics puissent voir leur responsabilité engagée dans l’hypothèse où cet audit n’aurait pas été réalisé.

Sanctions : Aucune sanction n’est actuellement prévue par le texte.

Néanmoins, ce texte ouvre implicitement mais nécessairement la possibilité pour l’acquéreur d’un immeuble dont l’audit obligatoire n’aurait pas été réalisé, de saisir le Tribunal judiciaire d’une demande de dommages et intérêts sur le fondement des vices du consentement, si l’absence de communication de l’audit emporte des conséquence sur la qualité du bien vendu.

² art. L. 126-28 du Code de la Construction et de l’habitation, créé par l’Ordonnance du 29 janvier 2020 et entré en vigueur le 1er juillet 2021

➢ La création d’un diagnostic de performance énergétique collectif (« DPE ») (art. 158)

Avant la promulgation de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, un DPE3 était exigé uniquement lorsque les bâtiments étaient équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.

Désormais, s’agissant des immeubles d’habitation collective, un DPE devra être réalisé pour tous les immeubles dont le permis de construire aura été déposé avant le 1er janvier 2013 (qu’ils soient ou non soumis au statut de la copropriété).

Ce diagnostic est renouvelé tous les dix ans, excepté lorsque le bâtiment appartient aux catégories A, B ou C, conformément à un diagnostic établi après le 1er juillet 2021.

Ce DPE s’ajoute à la liste des documents devant figurer au diagnostic technique fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente4.

Pour les immeubles d’habitations collectives non soumis au statut de la copropriété, le DPE doit s’accompagner de l’audit obligatoire cité à la section précédente et être remis à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble5

Schéma récapitulatif :

Immeubles soumis au statut de la copropriété (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

•DPE obligatoire

Immeubles d’habitation collective non soumis au statut de la copropriété

•DPE obligatoire •Audit obligatoire

Immeubles d’habitation individuels

•DPE obligatoire •Audit obligatoire

Nouveaux documents à transmettre à l’acquéreur d’un immeuble

³Définition à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. »

⁴ art. L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation 5 art. L. 271-4 précité

Entrée en vigueur :
Ces dispositions seront applicables :

• le 1er janvier 2024 pour les bâtiments d’habitation collective non soumis au statut de la copropriété,
• le 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots,
• le 1er janvier 2026, pour les copropriétés de cinquante lots maximum.

Acteurs concernés : Le propriétaire vendeur ou le propriétaire bailleur d’un immeuble tient le DPE à disposition du candidat acquéreur ou locataire (art. L. 126-28 du Code de la construction et de l’habitation).

La remise est faite par tout moyen.

En outre, il est à prévoir que le syndic qui ne procèderait par aux convocations nécessaires ou omettrait de mettre à l’ordre du jour la réalisation d’un DPE, pourrait voir sa responsabilité engagée.

Enfin, l’agent immobilier qui ne fournirait pas les informations relatives à la performance énergétique de l’immeuble dans le cadre d’une annonce est passible d’amendes administratives.

Sanctions : Aucune sanction n’est actuellement prévue par le texte à l’encontre du vendeur ou du bailleur.

Néanmoins, le vendeur ou le bailleur qui ne transmettrait pas le DPE à l’acquéreur ou au locataire pourrait voir sa responsabilité engagée si le bien vendu se révélait être « une passoire énergétique ».

➢ L’interdiction de majorer les loyers pour les bâtiments classés F et G (art. 159)

En cas de départ du locataire et de relocation d’un logement de classe F ou G, qu’il soit meublé ou non, le bailleur ne pourra pas réviser, majorer, ni réévaluer le montant du loyer.

De la même manière, les propriétaires de logements de classe F et G ne pourront pas réviser les loyers à la hausse en vertu d’une clause d’indexation annuelle.

Entrée en vigueur : Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, soit le 24 août 2022.

Acteurs concernés :
Les propriétaires et bailleurs de logements dont la performance énergétique est particulièrement faible verront leurs loyers gelés.

Les gestionnaires de bien qui devront attirer l’attention de leurs mandants sur ces nouvelles prescriptions.

Sanctions : Aucune sanction n’est prévue par ce texte s’agissant de propriétaires qui augmenteraient le loyer d’un logement de catégorie F ou G.

Néanmoins, sur le fondement de cet article, il sera possible au locataire de contester utilement les révisions ou indexations opérées auprès du Tribunal judiciaire, avec toutes les conséquences indemnitaires qui pourraient en résulter.

Enfin, il n’est pas exclu qu’à l’avenir, le législateur décide de sanctionner le propriétaire bailleur d’un bien de catégorie F ou G en lui infligeant une amende administrative s’ils révisaient le montant du loyer, comme c’est par exemple le cas pour les bailleurs ne respectant pas l’encadrement des loyers.

➢ L’obligation de fournir un logement décent d’un point de vue énergétique (art. 160)

La loi portant lutte contre le dérèglement climatique vient également modifier la notion de « logement décent », qui intègre désormais la notion de performance énergétique.

Entrée en vigueur :
Le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F,
• à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E,
• à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

0. Le décret supposé définir les contraintes architecturales permettant de s’exonérer de la réalisation des travaux de rénovation est en attente de publication6.

⁶ https://www.senat.fr/application-des-lois/pjl20-551.html

Acteurs concernés: Le propriétaire bailleur devra réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour rendre son logement décent au sens de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Ainsi, il appartiendra aux gestionnaires des biens concernés d’informer et conseiller leurs mandants dans ces démarches au risque de voir leur responsabilité contractuelle potentiellement engagée.

Sanctions : Le caractère indécent d’un logement peut fonder l’action du locataire contre son bailleur aux fins :

• de faire réaliser des travaux de réfection nécessaire,
• l’indemniser du coût de réalisation de ces travaux.

Le législateur a tout de même posé les limites suivantes :

• le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux si le logement fait partie d’un immeuble en copropriété, dès lors que le propriétaire démontre qu’il a entrepris des diligences sérieuses pour procéder aux travaux de rénovation nécessaires dans les parties communes et les parties privatives,
• le logement est soumis à des contraintes architecturales spécifiques définies par décret.

2. Les obligations d’information renforcées de l’acquéreur d’un bien immobilier

➢ L’obligation d’information renforcée de l’acquéreur et du locataire par le vendeur et l’agent immobilier (art. 154)

Conformément à l’article L. 126-33 du Code de la construction et de l’habitation, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, y compris sur une plateforme numérique, le propriétaire est tenu :

• de communiquer le classement du bien au sein des catégories précitées,
• de fournir une indication sur le montant des dépenses théoriques d’énergie.

Entrée en vigueur : Cet article est entré en vigueur le 25 août 2021, il sera d’application immédiate pour toutes les nouvelles ventes ou locations, dès lors que l’arrêté ministériel permettant de déterminer la catégorie d’un bâtiment aura été publié.

Acteurs concernés : Cette obligation d’information relative à la performance énergétique du bien pèse sur l’agent immobilier qui diffuserait une annonce.

Elle pèse également sur le propriétaire et/ou le gestionnaire du bien, notamment en cas de location.

Sanctions : En cas de manquement, après mise en demeure par l’administration restée sans effets après un délai qu’elle détermine, l’agent immobilier est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. 

➢ La tenue et la communication d’un carnet d’information du logement (art. 167) 

À compter du 1er janvier 2023, un « carnet d’information du logement » devra être établi à l’occasion de la construction d’un nouvel immeuble ou bien à l’occasion de travaux de rénovation pour : 

• le contrôle de l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie,
  
• a réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique.
  Ce carnet comprend un certain nombre d’informations :
  
• les plans de surface et coupes du logement,
  
• les plans descriptifs des réseaux d’eau, électricité, gaz et aération,
  
• les notices de fonctionnement des ouvrages ayant un impact direct sur la performance
  énergétique de l’ouvrage,
  
• la date et la nature des travaux réalisés lorsque des travaux de rénovation énergétique
  sont effectués,
  
• la liste des matériaux utilisés,
  
• les notices de maintenance des équipements ayant une incidence sur la performance
  énergétique du logement,
  
• les documents permettant d’attester de la performance énergétique du logement. 

Entrée en vigueur : Ces dispositions entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2023. 

S’agissant de la définition des « travaux de rénovation ayant une incidence significative sur la performance énergétique doit être défini par un décret en Conseil d’état en attente de publication. 

Acteurs concernés : Le propriétaire du logement est tenu de mettre à jour les informations du carnet. 

Par ailleurs, les informations pertinentes sont transmises par les personnes réputées constructeurs, en ce compris le maître d’œuvre, au plus tard lors de la réception des travaux. 

Le vendeur d’un immeuble sera alors tenu de transmettre ce carnet à l’acquéreur lors de la mutation du logement et au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique. 

Aussi, il appartiendra aux gestionnaires des biens concernés d’apporter toutes les précisions utiles au propriétaire à ce sujet au risque un nouvelle fois de voir leur responsabilité contractuelle engagée pour manquement à leur devoir de conseil. 

Sanction : Aucune sanction n’est prévue par le texte. 

3. Les autres obligations 

➢ L’établissement d’un plan pluriannuel de travaux et la création d’une cotisation annuelle obligatoire (art. 171) 

Dans les immeubles à destination d’habitation construits depuis plus de quinze ans, sur la base du DPE et d’un diagnostic technique global, une personne compétente établit un projet de plan pluriannuel de travaux comprenant : 

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la préservation de la santé et de la sécurité des habitants,
  
• une estimation du niveau de performance (A, B, C, D, E, F, G),
  
• une estimation du coût des travaux et un échéancier.

Lorsque ce plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux, le syndic inscrit leur adoption à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.

Les copropriétaires ont l’obligation de verser une cotisation annuelle au fonds de travaux établi pour réaliser le projet de plan pluriannuel.

Ce plan est actualisé tous les dix ans.

Il est à noter que ces dispositions concernent uniquement les immeubles soumis au régime de la copropriété.

Entrée en vigueur :

• le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,
  
• le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents,
  
• le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Acteurs concernés : Les copropriétaires sont contraints de verser une nouvelle cotisation annuelle (cf section suivante). 

Par ailleurs, le syndic est désormais tenu : 

• d’inscrire les travaux prescrits par le plan pluriannuel à l’ordre du jour à la première assemblée générale qui suit son élaboration,
  
• d’inscrire ces travaux dans le carnet d’entretien de l’immeuble. 

Sanctions : Faute de transmission du plan pluriannuel de travaux dans le délai d’un mois à compter de la demande qui en est faite par l’administration, ou lorsque le plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou amender ce plan aux frais du syndicat des copropriétaires.

Il se déduit de ces dispositions que le syndic qui omettrait de communiquer le plan pluriannuel de travaux à l’autorité administrative au détriment de la copropriété pourrait voir sa responsabilité engagée.

En outre, il est à prévoir que le copropriétaire lésé du fait de la non réalisation des travaux de rénovation prévu par le plan pluriannuel de travaux puisse également agir contre le syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice. 

➢ L’extension de l’obligation d’établir un fonds travaux (art. 171)

Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux dans le délai de dix ans suivant la réception des travaux de construction uniquement affectés : 

• aux dépenses d’élaboration du plan pluriannuel de travaux,
  
• à la réalisation des travaux conformément au plan pluriannuel,
  
• des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. 

Le montant de ces cotisations ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel et 5% du budget prévisionnel.
Cependant, l’assemblée générale peut voter un budget plus important si elle le souhaite. 

Entrée en vigueur :
Ces dispositions entreront en vigueur : 

• le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,
  
• le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents,
  
• le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. 

Acteurs concernés : Les syndics de copropriété devront prévoir de nouveaux appels de cotisation et les propriétaires seront tenus de provisionner en conséquence. 

Sanctions : Aucune sanction n’est actuellement prévue pour ce texte. 

➢ La création d’un droit de surplomb (art. 172) 

Le droit de surplomb consiste pour le propriétaire d’un immeuble qui procède à son isolation thermique, en la possibilité de surplomber le fonds voisin de 35 centimètres au maximum sous les conditions suivantes :

• aucune solution technique alternative n’est possible pour atteindre un niveau d’isolation équivalent,
  
• une indemnité est versée au fonds surplombé,
  
• ce droit est constaté par acte authentique. 

Le propriétaire du fonds voisin dispose d’un délai de six mois à compter de la notification de l’intention de réaliser les travaux pour saisir le juge d’une opposition à l’exercice de ce droit, fondée sur un motif sérieux et légitime. 

Entrée en vigueur : En l’absence de précision, l’entrée en vigueur a lieu le lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel, soit le 25 août 2021. 

Conditions d’application : À ce jour, un décret en Conseil d’état précisant les modalités d’application de ces dispositions est en attente de publication 

Acteurs concernés : Le propriétaire d’un immeuble souhaitant réaliser des travaux d’isolation.

➢ La production d’énergies renouvelables ou de végétalisation (art. 101) 

La construction de bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal, d’entrepôts, de hangars créant plus de 500 mètres carrés d’emprise au sol mais également la construction de bâtiments à usage de bureaux créant plus de 1000 mètres carrés d’emprise au sol et de parcs de stationnement devra prévoir : 

• un procédé de production d’énergies renouvelables, 
• un système de végétalisation utilisant les eaux de récupération. 

Entrée en vigueur : Le 1er juillet 2023

Les critères d’exonération seront précisés par un décret en Conseil d’Etat qui n’a pas encore
fait l’objet d’une publication. 

Par ailleurs, deux arrêtés ministériels en attente de publication doivent définir les cas dans lesquels l’obligation de végétalisation est soumise à conditions et les normes à respecter par ces systèmes de végétalisation. 

Acteurs concernés : L’obligation de végétalisation pèse sur les constructeurs de bâtiments à usage commercial et devra donc être intégrée dans les projections des architectes et maîtres d’œuvres. 

Sanctions : Aucune sanction n’est prévue par ce texte.