Le 22 novembre 2022, Me Clément Caron participait au sein du réseau GREEN BULL à une table ronde autours du métier de marchand de biens.
Durant trois heures, plusieurs experts ont débattus sur les difficultés inhérentes à l’activité de marchand de biens et sur les pièges à éviter.
Me Chloé Laval, élue Onzième Secrétaire de la Conférence du Barreau de Paris de la promotion 2022.Le cabinet Boëge Avocats a le plaisir de vous annoncer que Me Chloé Laval, avocate collaboratrice au sein du département contentieux, a été élue Onzième Secrétaire de la Conférence du Barreau de Paris de la promotion 2022.
Elle intègre donc cette institution prestigieuse ayant notamment pour mission d’assurer la défense pénale d’urgence des justiciables les plus défavorisés.
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.
L’objet de la présente note est de présenter les principales obligations qui s’imposent pour les acteurs de l’immobilier, découlant de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, promulguée le 24 août dernier.
Les nombreuses dispositions de cette loi emportent assurément des conséquences importantes sur les activités des bailleurs, syndics et agents immobiliers qu’il convient d’appréhender dès à présent, bien que les arrêtés et décrets d’application ne soient pas encore publiés.
1. Les obligations résultant du niveau de performance énergétique de l’immeuble ➢ Le classement énergétique (art. 148)
L’un des apports majeurs de la loi pour la lutte contre le dérèglement climatique, porte sur les conséquences du classement des bâtiments à usage d’habitation selon les catégories de performances énergétiques suivantes :
De ce classement découle un certain nombre d’obligations pour les propriétaires immobiliers qui seront détaillées dans les sections suivantes.
Il est à noter que les seuils d’émission de dioxyde de carbone et de consommation de kilowattheures permettant de déterminer dans quelle catégorie se situe un bâtiment, seront définis ultérieurement par un arrêté ministériel.
Entrée en vigueur : À ce jour, l’arrêté ministériel permettant de déterminer la catégorie d’un bâtiment est en attente de publication1.
Acteurs concernés : Tous les acteurs de l’immobilier seront concernés (syndics, bailleurs, agents immobiliers).
➢ La réalisation d’un audit obligatoire pour les bâtiments classés D, E, F, G (art. 158)
Le vendeur d’un immeuble d’habitation non soumis au statut de la copropriété et qui appartient aux classes D, E, F, G sera tenu de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel, lequel formulera des propositions de travaux et précisera l’impact théorique de ces travaux sur la facture d’énergie.
Entrée en vigueur :
Il est à noter que cette obligation s’ajoute à celle de produire un diagnostic de performance énergétique pour l’ensemble des logements2.
Le niveau de compétence et de qualification de l’auditeur professionnel et l’étendue de sa mission et de sa responsabilité seront précisés par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la construction.
Par ailleurs, le contenu de l’audit sera défini par un arrêté n’ayant à ce jour pas encore été publié.
Acteurs concernés : Les vendeurs d’immeubles individuels non soumis au statut de la copropriété auront l’obligation de transmettre à l’acquéreur l’audit énergétique au moment de la vente.
Les agents immobiliers seront également concernés par ses dispositions au titre de leur devoir de conseil.
Il est également à prévoir que les syndics puissent voir leur responsabilité engagée dans l’hypothèse où cet audit n’aurait pas été réalisé.
Sanctions : Aucune sanction n’est actuellement prévue par le texte.
Néanmoins, ce texte ouvre implicitement mais nécessairement la possibilité pour l’acquéreur d’un immeuble dont l’audit obligatoire n’aurait pas été réalisé, de saisir le Tribunal judiciaire d’une demande de dommages et intérêts sur le fondement des vices du consentement, si l’absence de communication de l’audit emporte des conséquence sur la qualité du bien vendu.
2 art. L. 126-28 du Code de la Construction et de l’habitation, créé par l’Ordonnance du 29 janvier 2020 et entré en vigueur le 1er juillet 2021
➢ La création d’un diagnostic de performance énergétique collectif (« DPE ») (art. 158)
Avant la promulgation de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, un DPE3 était exigé uniquement lorsque les bâtiments étaient équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Désormais, s’agissant des immeubles d’habitation collective, un DPE devra être réalisé pour tous les immeubles dont le permis de construire aura été déposé avant le 1er janvier 2013 (qu’ils soient ou non soumis au statut de la copropriété).
Ce diagnostic est renouvelé tous les dix ans, excepté lorsque le bâtiment appartient aux catégories A, B ou C, conformément à un diagnostic établi après le 1er juillet 2021.
Ce DPE s’ajoute à la liste des documents devant figurer au diagnostic technique fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente4.
Pour les immeubles d’habitations collectives non soumis au statut de la copropriété, le DPE doit s’accompagner de l’audit obligatoire cité à la section précédente et être remis à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble5
Schéma récapitulatif :
| Immeubles soumis au statut de la copropriété (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) |
| •DPE obligatoire |
| Immeubles d’habitation collective non soumis au statut de la copropriété |
| •DPE obligatoire •Audit obligatoire |
| Immeubles d’habitation individuels |
| •DPE obligatoire •Audit obligatoire |
Nouveaux documents à transmettre à l’acquéreur d’un immeuble
3Définition à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. »
4 art. L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation 5 art. L. 271-4 précité
Entrée en vigueur :
Ces dispositions seront applicables :
Acteurs concernés : Le propriétaire vendeur ou le propriétaire bailleur d’un immeuble tient le DPE à disposition du candidat acquéreur ou locataire (art. L. 126-28 du Code de la construction et de l’habitation).
La remise est faite par tout moyen.
En outre, il est à prévoir que le syndic qui ne procèderait par aux convocations nécessaires ou omettrait de mettre à l’ordre du jour la réalisation d’un DPE, pourrait voir sa responsabilité engagée.
Enfin, l’agent immobilier qui ne fournirait pas les informations relatives à la performance énergétique de l’immeuble dans le cadre d’une annonce est passible d’amendes administratives.
Sanctions : Aucune sanction n’est actuellement prévue par le texte à l’encontre du vendeur ou du bailleur.
Néanmoins, le vendeur ou le bailleur qui ne transmettrait pas le DPE à l’acquéreur ou au locataire pourrait voir sa responsabilité engagée si le bien vendu se révélait être « une passoire énergétique ».
➢ L’interdiction de majorer les loyers pour les bâtiments classés F et G (art. 159)
En cas de départ du locataire et de relocation d’un logement de classe F ou G, qu’il soit meublé ou non, le bailleur ne pourra pas réviser, majorer, ni réévaluer le montant du loyer.
De la même manière, les propriétaires de logements de classe F et G ne pourront pas réviser les loyers à la hausse en vertu d’une clause d’indexation annuelle.
Entrée en vigueur : Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, soit le 24 août 2022.
Acteurs concernés :
Les propriétaires et bailleurs de logements dont la performance énergétique est particulièrement faible verront leurs loyers gelés.
Les gestionnaires de bien qui devront attirer l’attention de leurs mandants sur ces nouvelles prescriptions.
Sanctions : Aucune sanction n’est prévue par ce texte s’agissant de propriétaires qui augmenteraient le loyer d’un logement de catégorie F ou G.
Néanmoins, sur le fondement de cet article, il sera possible au locataire de contester utilement les révisions ou indexations opérées auprès du Tribunal judiciaire, avec toutes les conséquences indemnitaires qui pourraient en résulter.
Enfin, il n’est pas exclu qu’à l’avenir, le législateur décide de sanctionner le propriétaire bailleur d’un bien de catégorie F ou G en lui infligeant une amende administrative s’ils révisaient le montant du loyer, comme c’est par exemple le cas pour les bailleurs ne respectant pas l’encadrement des loyers.
➢ L’obligation de fournir un logement décent d’un point de vue énergétique (art. 160)
La loi portant lutte contre le dérèglement climatique vient également modifier la notion de « logement décent », qui intègre désormais la notion de performance énergétique.
Entrée en vigueur :
Le niveau de performance d’un logement décent sera compris :
6 https://www.senat.fr/application-des-lois/pjl20-551.html
Acteurs concernés: Le propriétaire bailleur devra réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour rendre son logement décent au sens de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.
Ainsi, il appartiendra aux gestionnaires des biens concernés d’informer et conseiller leurs mandants dans ces démarches au risque de voir leur responsabilité contractuelle potentiellement engagée.
Sanctions : Le caractère indécent d’un logement peut fonder l’action du locataire contre son bailleur aux fins :
Le législateur a tout de même posé les limites suivantes :
2. Les obligations d’information renforcées de l’acquéreur d’un bien immobilier
➢ L’obligation d’information renforcée de l’acquéreur et du locataire par le vendeur et l’agent immobilier (art. 154)
Conformément à l’article L. 126-33 du Code de la construction et de l’habitation, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, y compris sur une plateforme numérique, le propriétaire est tenu :
Entrée en vigueur : Cet article est entré en vigueur le 25 août 2021, il sera d’application immédiate pour toutes les nouvelles ventes ou locations, dès lors que l’arrêté ministériel permettant de déterminer la catégorie d’un bâtiment aura été publié.
Acteurs concernés : Cette obligation d’information relative à la performance énergétique du bien pèse sur l’agent immobilier qui diffuserait une annonce.
Elle pèse également sur le propriétaire et/ou le gestionnaire du bien, notamment en cas de location.
Sanctions : En cas de manquement, après mise en demeure par l’administration restée sans effets après un délai qu’elle détermine, l’agent immobilier est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
➢ La tenue et la communication d’un carnet d’information du logement (art. 167)
À compter du 1er janvier 2023, un « carnet d’information du logement » devra être établi à l’occasion de la construction d’un nouvel immeuble ou bien à l’occasion de travaux de rénovation pour :
Entrée en vigueur : Ces dispositions entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2023.
S’agissant de la définition des « travaux de rénovation ayant une incidence significative sur la performance énergétique doit être défini par un décret en Conseil d’état en attente de publication.
Acteurs concernés : Le propriétaire du logement est tenu de mettre à jour les informations du carnet.
Par ailleurs, les informations pertinentes sont transmises par les personnes réputées constructeurs, en ce compris le maître d’œuvre, au plus tard lors de la réception des travaux.
Le vendeur d’un immeuble sera alors tenu de transmettre ce carnet à l’acquéreur lors de la mutation du logement et au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique.
Aussi, il appartiendra aux gestionnaires des biens concernés d’apporter toutes les précisions utiles au propriétaire à ce sujet au risque un nouvelle fois de voir leur responsabilité contractuelle engagée pour manquement à leur devoir de conseil.
Sanction : Aucune sanction n’est prévue par le texte.
3. Les autres obligations
➢ L’établissement d’un plan pluriannuel de travaux et la création d’une cotisation annuelle obligatoire (art. 171)
Dans les immeubles à destination d’habitation construits depuis plus de quinze ans, sur la base du DPE et d’un diagnostic technique global, une personne compétente établit un projet de plan pluriannuel de travaux comprenant :
Lorsque ce plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux, le syndic inscrit leur adoption à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.
Les copropriétaires ont l’obligation de verser une cotisation annuelle au fonds de travaux établi pour réaliser le projet de plan pluriannuel.
Ce plan est actualisé tous les dix ans.
| Il est à noter que ces dispositions concernent uniquement les immeubles soumis au régime de la copropriété. |
Entrée en vigueur :
Acteurs concernés : Les copropriétaires sont contraints de verser une nouvelle cotisation annuelle (cf section suivante).
Par ailleurs, le syndic est désormais tenu :
Sanctions : Faute de transmission du plan pluriannuel de travaux dans le délai d’un mois à compter de la demande qui en est faite par l’administration, ou lorsque le plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou amender ce plan aux frais du syndicat des copropriétaires.
Il se déduit de ces dispositions que le syndic qui omettrait de communiquer le plan pluriannuel de travaux à l’autorité administrative au détriment de la copropriété pourrait voir sa responsabilité engagée.
En outre, il est à prévoir que le copropriétaire lésé du fait de la non réalisation des travaux de rénovation prévu par le plan pluriannuel de travaux puisse également agir contre le syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice.
➢ L’extension de l’obligation d’établir un fonds travaux (art. 171)
Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux dans le délai de dix ans suivant la réception des travaux de construction uniquement affectés :
Le montant de ces cotisations ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel et 5% du budget prévisionnel.
Cependant, l’assemblée générale peut voter un budget plus important si elle le souhaite.
Entrée en vigueur :
Ces dispositions entreront en vigueur :
Acteurs concernés : Les syndics de copropriété devront prévoir de nouveaux appels de cotisation et les propriétaires seront tenus de provisionner en conséquence.
Sanctions : Aucune sanction n’est actuellement prévue pour ce texte.
➢ La création d’un droit de surplomb (art. 172)
Le droit de surplomb consiste pour le propriétaire d’un immeuble qui procède à son isolation thermique, en la possibilité de surplomber le fonds voisin de 35 centimètres au maximum sous les conditions suivantes :
Le propriétaire du fonds voisin dispose d’un délai de six mois à compter de la notification de l’intention de réaliser les travaux pour saisir le juge d’une opposition à l’exercice de ce droit, fondée sur un motif sérieux et légitime.
Entrée en vigueur : En l’absence de précision, l’entrée en vigueur a lieu le lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel, soit le 25 août 2021.
Conditions d’application : À ce jour, un décret en Conseil d’état précisant les modalités d’application de ces dispositions est en attente de publication
Acteurs concernés : Le propriétaire d’un immeuble souhaitant réaliser des travaux d’isolation.
➢ La production d’énergies renouvelables ou de végétalisation (art. 101)
La construction de bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal, d’entrepôts, de hangars créant plus de 500 mètres carrés d’emprise au sol mais également la construction de bâtiments à usage de bureaux créant plus de 1000 mètres carrés d’emprise au sol et de parcs de stationnement devra prévoir :
Entrée en vigueur : Le 1er juillet 2023
Les critères d’exonération seront précisés par un décret en Conseil d’Etat qui n’a pas encore
fait l’objet d’une publication.
Par ailleurs, deux arrêtés ministériels en attente de publication doivent définir les cas dans lesquels l’obligation de végétalisation est soumise à conditions et les normes à respecter par ces systèmes de végétalisation.
Acteurs concernés : L’obligation de végétalisation pèse sur les constructeurs de bâtiments à usage commercial et devra donc être intégrée dans les projections des architectes et maîtres d’œuvres.
Sanctions : Aucune sanction n’est prévue par ce texte.
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Elle participe à ce qui peut être décrit comme l’achat le plus important dans votre vie, votre logement. De quoi parlons-nous ? De l’offre d’achat immobilière bien évidemment. De cette action formelle ou informelle, qui vous fera accéder à la propriété !
Peu nombreux sont ceux qui perçoivent toutes les subtilités de cette étape. On se souvient tous de notre premier achat, de la montée d’adrénaline, l’attente d’une réponse positive, la joie qui accompagne cette acceptation. Mais nous gardons surtout en mémoire cette crainte, face à tant d’engagements juridiques et financiers.
Quelle est sa valeur ? Comment se formalise-t-elle ? Comment marque-t-elle l’engagement des parties ? Comment éviter les écueils ? C’est ce à quoi nous allons tâcher de répondre dans le présent article.
LES PRÉMICES DE L’OFFRE D’ACHATPour la réalisation d’une vente immobilière, il est tout d’abord nécessaire que le consentement du vendeur rencontre celui de l’acquéreur, c’est la base.
Le consentement du vendeur se formalise par exemple, par une annonce, qu’il va poster directement ou par le biais d’un professionnel. Généralement sous format numérique ou papier, son rôle est de transmettre les éléments essentiels du bien immobilier : localisation, prix, surface, etc.
Le vendeur espère alors obtenir l’intérêt d’un acheteur, qui signifiera son désir d’acquérir le bien.
Deux solutions s’offrent à notre acheteur :
• accepter l’offre de vente dans les mêmes conditions, c’est une acceptation,
• faire une contre-proposition à des conditions différentes, c’est alors une nouvelle offre qui sera soumise au même régime juridique que l’offre de vente.
Mais faisons un arrêt sur image. Mettons-nous en situation.
Vous êtes primo-accédant et en recherche de votre résidence principale. Vous n’êtes pas un habitué des achats immobiliers et n’avez pas connaissance du formalisme qui l’accompagne.
Après avoir visité quelques biens, vous jetez votre dévolu sur LA perle rare ! Ni une ni deux, vous déclarez au propriétaire (ou son intermédiaire), votre intention d’acheter le bien aux conditions déterminées, ou pas.
Vous vous lancez généralement dans la rédaction d’une offre d’achat.
Attention, il faut distinguer l’offre d’achat de la promesse, qui suppose un accord de volontés du vendeur et de l’acquéreur.
Cette dernière est un contrat qui emporte des effets juridiques plus contraignants pour les “promettants” et qui ne sera pas envisagée dans le cadre du présent article.
LE FORMALISME DE L’OFFRE D’ACHATL’offre en soi n’est soumise à aucune condition de forme, elle peut être aussi bien écrite que verbale, expresse ou tacite, mais ne peut être équivoque.
C’est là qu’intervient généralement la première difficulté, le FOR-MA-LIS-ME !
Ne négligez pas cette étape, c’est à ce moment précis que tout se joue.
Naturellement, nous conseillons un écrit précis, daté et signé afin de se constituer la preuve de son caractère clair et non équivoque (Cass., 3 ème Civ., 17 janvier 2019, n° 17-26.162).
Si votre interlocuteur est une agence, elle pourra certainement vous communiquer un exemplaire type.
Dans le cadre d’une vente en direct avec le propriétaire, rapprochez-vous de votre conseil (avocat, notaire) pour obtenir son aide. L’offre d’achat doit être ferme et précise pour être valable juridiquement (article 1114 Code civil).
“Ferme”, car l’acheteur doit être animé d’une intention définitive de contracter.
“Précise”, car l’ensemble des éléments nécessaires pour conclure la vente et notamment l’indication claire de l’immeuble proposé à la vente et son prix.
Elle ne doit être entachée d’aucune hésitation et marquer votre intention définitive de contracter. Aucune réserve ne doit permettre à l’offrant de se rétracter unilatéralement.
LES CONDITIONS SUSPENSIVES D’UNE OFFRE D’ACHATVous pouvez cependant intégrer des conditions suspensives dans votre offre. La plus courante d’entre elles étant l’obtention d’un prêt, dès lors que cette condition ne repose pas uniquement sur la volonté unilatérale de l’offrant.
Il convient cependant de préciser qu’une offre d’achat assortie d’une condition suspensive n’est pas une acceptation pure et simple. Elle nécessitera l’acceptation de la part du vendeur, cela fait souvent partie de la négociation.
Alors qu’en l’absence de conditions suspensives, si l’offre d’achat est parfaitement conforme à l’offre de vente, alors le vendeur ne pourra pas la refuser.
Ensuite, une condition suspensive n’est pas valable si sa réalisation dépend uniquement de la volonté de l’offrant (article 1304-2 du Code civil).
De plus, elles doivent être assorties d’un délai dans lequel la condition devra être remplie.
Enfin, la condition est considérée comme accomplie si le bénéficiaire de la condition a empêché sa réalisation (article 1304-3 du Code civil).
Traditionnellement, les conditions suspensives insérées dans les offres d’achat sont :
• l’obtention d’un prêt immobilier qui répond à une réglementation spécifique (articles L.313-1 et
suivants du Code de la consommation) ;
• le défaut d’exercice d’un droit de préemption ;
• l’absence de servitude conventionnelle ou administrative grevant l’immeuble ;
• la vente d’un bien immobilier ;
• la délivrance d’un certificat d’urbanisme ;
• l’obtention d’un permis de construire ou d’une demande préalable.
Ces conditions suspensives permettent aux parties d’être libérées de leurs obligations en cas de défaillance de l’une des conditions.
L’euphorie immobilière et la flambée des prix dans les grandes métropoles ont favorisé l’éclosion d’une pratique déloyale touchant à ces fameuses conditions de vente.
Tout est parti de l’exaspération des acquéreurs, usé par un marché tendu où les biens se font rares et les prix élevés. Excédés de voir leurs offres déclinées par les propriétaires, qui leur auront préféré une personne “achetant cash”, ces derniers se sont mis à indiquer faussement dans leur offre d’achat, qu’ils n’auront recours à aucun prêt pour financer le bien, ou toute autre condition.
Le but étant d’éviter tout obstacle à la réalisation de la vente. Une aubaine pour le vendeur mais un risque réel pour l’acheteur, surtout si son crédit lui est refusé par une banque, il ne pourrait alors se désengager sans risquer le versement d’une indemnité au propriétaire, généralement équivalente à 10% du prix d’achat.
Mais quelle déception pour le vendeur, au jour du compromis, de voir son acquéreur intégrer dans l’avant- contrat via son notaire, avoir recours à une condition suspensive de financement.
Dans ce cas, en raison du caractère malhonnête de cette manœuvre, le vendeur n’est plus tenu de contracter avec cet acquéreur compte tenu de l’ajout unilatéral d’une condition suspensive au compromis, déterminante dans l’issue de la vente ; ce qui est le cas d’une condition suspensive de prêt (CA Rennes, 2 ème ch., 17 décembre 2019, n°16/09567).
Surtout, le vendeur peut engager la responsabilité de l’acquéreur sur le terrain du défaut d’information précontractuelle et du dol, compte tenu de l’importance d’une telle information dans le consentement du vendeur (articles 1112-2 et 1137 du Code civil). L’acquéreur sera alors condamné au versement de dommages et intérêts.
Par ailleurs, si l’offrant maintenait son refus de financer le bien au moyen d’un prêt lors du compromis, il devra déclarer dans l’acte avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourrait plus se prévaloir de cette condition suspensive (article L.313-42 du Code de la consommation).
Ainsi, en cas de refus d’octroi du prêt, l’acquéreur sera néanmoins tenu d’acheter le bien.
D’où l’importance pour un vendeur ou son intermédiaire, de vérifier la fiabilité et le sérieux de leur interlocuteur.
LA POSSIBILITÉ DU VENDEUR DE SE RÉTRACTER SOUS CONDITIONSD’un point de vue purement juridique, il convient de distinguer selon si l’offre de vente est parvenue à son destinataire :
• si non : le vendeur peut se rétracter librement sans engager sa responsabilité (article 1115 Code civil) ;
• si oui : le vendeur peut valablement rétracter son offre au terme du délai prévu par l’offre ou bien d’un délai raisonnable (article 1116 Code civil).
Dans le cas où le vendeur ne respecterait pas ces délais, l’article 1116 de ce Code prévoit que la révocation de l’offre empêche tout de même la conclusion du contrat, ce qui rompt avec la jurisprudence précédant la réforme du droit des obligations qui admettait la réalisation forcée de la vente dans certaines circonstances.
Toutefois, dans ce cas, le vendeur engage sa responsabilité délictuelle et peut être condamné à indemniser le préjudice de l’acquéreur qui aurait valablement accepté l’offre de vente pendant ce délai (article 1240 et suivants du Code civil).
Cependant, le vendeur ne saurait être contraint de compenser les avantages escomptés par la vente.
Une règle difficile à appliquer dans la pratique notamment du fait qu’il reste très compliqué pour un acheteur d’apporter la preuve de son antériorité.
Tout comme il est complexe d’avoir la preuve que l’intermédiaire du propriétaire a bien transmis son offre d’achat.
LA MARGE DE MANŒUVRE DU VENDEUR FACE À UNE PLURALITÉ D’OFFRES D’ACHATUn autre phénomène s’est aussi accentué avec l’envolée des prix ces dernières années, celui de la pluralité d’offres d’achat. Une législation très stricte encadre ce cas de figure de façon à déterminer clairement le lauréat.
Lorsque plusieurs offres d’achat parfaitement conformes aux termes de l’offre de vente, c’est-à-dire sans conditions suspensives, parviennent au vendeur, c’est l’antériorité de la réception de la première acceptation qui prévaut.
En effet, la Cour de cassation, dans un arrêt de principe disposait que :
“Attendu que l’offre faite au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant
dans les mêmes conditions que l’offre faite à une personne déterminée”
(Cass., 3 ème Civ., 28 novembre 1968, n° 67-10.935).
Plus clairement, c’est la règle du « premier arrivé, premier servi » qui doit prévaloir en présence d’offres similaires.
A titre exemple, lorsque toutes les offres de vente prévoient une condition suspensive de prêt, alors l’offre d’achat réceptionnée en premier par le vendeur devrait prévaloir.
L’acheteur qui est en capacité de prouver que son acceptation a été réceptionnée en premier par le vendeur pourra obtenir des dommages et intérêts si le vendeur préfère une autre offre.
Par conséquent, le vendeur conserve sa liberté de choix s’agissant des offres d’achat conformes à l’offre de vente reçues en même temps, ou encore lorsque les offres d’achat diffèrent des conditions de l’offre de vente.
LE RÔLE DE L’AGENT IMMOBILIERD’après l’article 1993 du Code civil, le mandataire est obligé de rendre compte à son mandant et de lui transmettre les informations résultant du mandat :
“Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.”
Plus explicitement, l’article 8 – 5° du Code de déontologie des agents immobiliers prévoit que : « Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à l’article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées. Elles s’obligent : (…) 5° À transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ; »
Ainsi, l’agent immobilier est contraint de transmettre l’ensemble des offres d’achat à son mandant, le vendeur, même si les termes de celles-ci sont très éloignés de l’offre de vente.
La pratique peut révéler une réalité différente.
Chaque professionnel a sa méthode, mais il peut arriver que des agents décident de filtrer certaines offres et ce pour diverses raisons :
• Privilégier un acquéreur plutôt qu’un autre
• Éviter qu’une pluralité d’offres fasse douter le propriétaire et qu’il pense ne pas avoir vendu son bien assez cher.
• etc.
Une nouvelle fois, c’est à l’acquéreur qu’il reviendra d’apporter la preuve de ce manquement, pas simple.
Et pour l’acheteur qu’en est-il ?
LA MARGE DE MANŒUVRE DE L’ACHETEUREn principe, l’acheteur peut rétracter son offre tant que le vendeur ne l’a pas réceptionnée (article 1118 Code civil).
Après réception de l’offre par le vendeur, l’acheteur est contraint de maintenir son offre pendant la durée prévue dans l’offre ou pendant un délai raisonnable si l’offre ne prévoit pas de délai.
Cependant, en pratique, si l’acheteur souhaite annuler son offre d’achat, le vendeur ne dispose pas de moyens de pression suffisamment efficaces pour le contraindre à poursuivre la vente.
En effet, même s’il pouvait obtenir de l’acheteur la signature d’une promesse de vente, ce dernier aurait tout le loisir de se rétracter, sans le moindre motif justificatif, pendant la durée du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, en pratique, l’acheteur peut librement rétracter son offre sans craindre d’engager sa responsabilité.
Vous allez donc finalement vous poser la question : Mais quand un vendeur est-il enfin lié par l’acceptation ?
L’ENGAGEMENT DÉFINITIF DU VENDEURL’article 1118 du Code civil prévoit que : « Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue. »
Ainsi, la théorie retenue par le Code civil met un terme à une jurisprudence hésitante en considérant que le contrat est conclu dès réception par le vendeur de l’offre et non à compter de son émission.
D’un point de vue probatoire, il n’est pas nécessaire de prouver que le destinataire de l’offre en ait eu effectivement connaissance, seule sa réception suffit.
Là encore, la pratique a permis de dégager des exceptions, et de voir des propriétaires se désengager bien après leur acceptation. Comment ? Par manque de formalisme dans l’offre d’achat (CQFD), ils ont pu alors recouvrer leur liberté.
Il existe d’autres raisons bien définies pour invoquer la caducité d’une offre d’achat (cf. Art. 1117 du Code civil) :
• à l’expiration du délai fixé dans l’offre ;
• à défaut de délai fixé dans l’offre, au terme d’un délai raisonnable ;
• en cas d’incapacité ou de décès de son auteur ;
• en cas de décès de son destinataire ;
Si l’une de ces hypothèses se réalise, alors l’offre n’est plus valable et il n’est plus possible de se prévaloir d’une quelconque offre.
Cette notion de “délai raisonnable” est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass., 3 ème Civ., 25 mai 2005, n° 03-19.411). Ce délai dépend des circonstances de l’offre et des intentions exprimées par l’offrant (Cass., 3 ème Civ., 20 mai 1992, n° 90-15.910).
A titre d’exemple, il a été jugé que :
• une acceptation intervenue dans les 5 semaines de l’offre n’était pas déraisonnable (Cass., 3 ème Civ., 25 mai 2005, n° 03-19.411) ;
• l’acceptation à une offre de vente d’un fonds de commerce dans un délai de 3 mois est raisonnable (Cass., Com., 27 avril 2011, n°10-17.177) ;
• au contraire, la Cour de cassation a jugé qu’un délai de 4 mois excédait le raisonnable (Cass., 3 ème Civ., 24 janvier 2012, n° 10-27.965).
Vous avez pu avoir un aperçu global des complexités qui entourent le sujet de l’offre d’achat immobilière. Son régime est complexe, ses effets juridiques restent cependant moins conséquents que ceux induits par la promesse de vente et l’acte authentique de réitération.
Il n’en demeure pas moins qu’elle doit être prise au sérieux car elle est le fondement de la relation juridique et commerciale entre le vendeur et son acheteur. Sollicitez les connaissances de professionnels vous permettra la plupart du temps de sécuriser votre achat/vente et vous assurer d’une opération sans embûches.
